Azərbaycanda dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi prosesi bütün digər postsosialist ölkələrindən daha gec başlamışdı. Bununla belə, uzunmüddətli hazırlıq mərhələsi (1992-1996) ərzində sözügedən ölkələrin islahat təcrübəsi kifayət qədər öyrənilmədi.
İslahatçılar iqtisadi dəyişikliklər apararkən daha çox Rusiyanın təcrübəsini əsas götürürdülər. Sonralar da özəlləşdirmənin ilk vauçer proqramının hazırlanmasında məhz rus mütəxəssisləri iştirak etmişdilər. Həmçinin Rusiya yanaşması mənzil fondunun özəlləşdirilməsi məsələsində də öz əksini tapmışdı. Azərbaycan Respublikasında mənzillərin özəlləşdirilməsinə start verən 26 yanvar 1993-cü il tarixli 463 saylı qanun hazırlanarkən RSFSR-in 1991-ci il tarixli müvafiq qanununun ayrı-ayrı prinsipləri və mövqeyindən istifadə olunmuşdu.
Demək lazımdır ki, mənzillərin özəlləşdirilməsi cəmiyyət tərəfindən qızğın dəstəklənmişdi. İslahatçılar düşünürdülər ki, mənzillərin xüsusi mülkiyyətə havayı verilməsi şəhər əhalisinin geniş təbəqəsi arasında bazar prinsiplərinin mümkün qədər sürətlə mənimsənilməsinə təkan verəcək. Mənzillərini havayı alan vətəndaşlar artıq onu sata, mübadilə edə, miras kimi ötürə, öhdəliklərin – məsələn, kredit – icrasının təminatı qismində girov qoya bilərdilər.
Bu tip özəlləşdirmənin çatışmazlıqları yalnız bir neçə ildən sonra, qüsurlu rus təcrübəsi effektiv mənzil siyasəti yürüdülməsinə, demək olar, əngəl yaratmağa başlayanda özünü büruzə verdi.
Mənzil fondunun özəlləşdirilməsinə Rusiya yanaşmasının mahiyyəti ondan ibarət idi ki, çoxmənzilli evlər özəl mülkiyyətə bütöv vahid kimi yox, fərdi mənzillərin toplam məcmusu kimi keçirdi. Və burda ortaya bir problem çıxırdı. Belə ki, çoxmənzilli bina – sadəcə mənzillərdən ibarət deyil, bura həm də binadaxili məkanlar, mənzillərarası pilləkən meydançaları, zirzəmilər, damlar, liftlər, texniki kommunikasiyalar, binaətrafı ərazilər də daxildir. Bütün bunların daimi qulluğa ehtiyac vardı, ancaq bu işlərlə məhz kimin məşğul olacağı qaranlıq qalırdı. Formal olaraq binanın idarəsi ilə bağlı qərarları sakinlər özləri qəbul edirdilər. Amma bu tip birləşmə formasının heç bir hüquqi statusu olmadığına görə, praktikada belə çıxırdı ki, binanın saxlanılması yükü hamının üzərinə düşür, eyni zamanda heç kimin üzərinə düşmür. Sakinlər binanın idarəsində qətiyyən iştirak etmək istəmirdilər. Mülkiyyətçilər giriş qapısından bayırda yerləşən hər şeyi “özgəninki”, “yad” kimi qavrayırdılar. Bu səbəbdən binalara xidmət işiylə dövlət mənzil-istismar idarələri məşğul olmağa başladılar və nəticələr gözlənildiyi kimi oldu: aşağı effektivlik, korrupsiyaya meyllilik, vəsaitlərin xərclənməsində qeyri-şəffaflıq. Yekun nəticə: yaşayış infrastrukturunun ümumi bərbadlığı.
Yaranmış situasiyanın zərərlərini anlayan hökumət tələsik vəziyyəti düzəltməyə çalışdı və özəlləşdirmə haqqında 1993-cü il tarixli qanuna düzəlişlər edildi.
İndi Azərbaycan Respublikasının mənzil məcəlləsinin 141-ci maddəsi binanın idarə edilməsi üsulu kimi, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti (MMMC) xeyrinə seçimi nəzərdə tutur. MMMC – avropasayağı kondominiuma (birgə idarəetmə) ən yaxın analoqdur.
Kondominiumda mənzil ümimi mülkiyyətdə pay rolunu oynayır. Öz növbəsində kondominiumun sakinləri idarə orqanına sədr və ya sədrlər (homeowner association) seçirlər. Çoxmənzilli binanın yararlı vəziyyətdə saxlanması ilə bağlı qərarları onlar tərəfindən qəbul edilir. Bu üsulun tam özünüidarə, vəsaitin sərfinə sakinlər tərəfindən nəzarət olunması, sakinlərin binanın yararlı vəziyyətdə saxlanmasında maraqlı olmaları kimi xeyli üstünlükləri var. Hələlik yaşayış yerinin MMMC-yə çevrilməsi prosesi ləng gedir, amma necə deyərlər, buz artıq tərpənib.
Onu da qeyd etməliyik ki, doğru planlaşdırılmamış özəlləşdirmə mənzil kirayəsi bazarına həddindən böyük zərər vurub. Əgər Avropa ölkələrində vətəndaşların böyük əksəriyyəti kirayə mənzillərdə yaşayırsa, Azərbaycanda əksinə, bu tip yaşayış forması sadə bir səbəbdən inkişaf etməyib: mənzillərin çox böyük hissəsi özəl mülkiyyətin ixtiyarındadır.
Burda məsələ heç də “qərbə sitayişdə” deyil. Məsələ ondadır ki, bu vəziyyət şəhər infrastrukturuna son dərəcə ciddi təsir edir: yaşayış yerinin dəyişdirlməsindəki çətinliklər Bakı aqlomerasiyasında kəfkirsayağı miqrasiyaya (əhalinin mütəmadi (adətən, gündəlik) şəkildə bir yaşayış məkanından digərinə – işə, dərsə və geri – keçməsi) səbəb olur. Kirayə mənzillərin sivil bazarının yoxluğu kölgə sektorunun meydana çıxmasına şərait yaradır.
Kirayə daşınmaz əmlak sosial baxımdan qorunmayan təbəqələrin, aztəminatlı vətəndaşların, tələbələrin ucuz yaşayış sahəsi ilə təmin olunması probleminin həlli ola bilərdi. Ki, bu da çox vacib amildir.
Bank faizlərinin azaldılması, güzəştli ipoteka kreditlərilə bağlı proqramlar kimi populist tədbirlər sadəcə əhalinin borc yükünün artmasına və daşınmaz əmlak bazarında spekulyativ şişirtmələrə gətirib çıxarır. Avropa ölkələri və ABŞ təcrübəsi isə sosial mənzil fondu və kirayə evlərin ucuz mənzil tələbatını təmin etməyə imkan verdiyini göstərir. Kondominiumdan fərqli olaraq sosial yaşayış sahələri və kirayə evlər “bir ev – bir mülkiyyətçi” prinsipi ilə qurulmuş fərdi mülkiyyətçilikdir. Burda yaşayış sahələri istisnasız olaraq kirayə verilmək üçün nəzərdə tutulur. Məsələn, 2015-ci ildə Almaniyada ümumi yaşayış sahəsinin 20%-i, Fransada 12%-i, Danimarkada 24%-i, Belçikada 6%-i sosial sektorun payına düşürdü.
Bizə 90-cı illərdən miras qalmış bu Avqiy axurlarını onsuz da əvvəl-axır təmizləməyə məcburuq. Başlanğıc üçün yerdə qalan bütün yaşayış sahələrini MMMC formasına keçirmək və sosial yaşayış sahələrinin inşası ilə bağlı dövlət proqramı qəbul etmək lazımdır. Bu tədbirlərin məqsədi ölkənin şəhərlərinə yaşayış üçün yararlı statusu verməkdir.
